Crédito hipotecario en México: qué es, cómo funciona y cuáles son todos los tipos (Guía 2026)

Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo que te da un banco o una institución financiera para comprar, construir o mejorar una vivienda, y que se respalda con la propia casa. Lo pagas en mensualidades durante años: de 5 a 20 años en bancos como Banorte y hasta 30 en el crédito tradicional de Infonavit.

En México existen diferentes maneras de adquirir una vivienda a crédito. A continuación te decimos cuáles son para que tomes una decisión informada:

• Los créditos de banco.
• Los de gobierno (Infonavit y FOVISSSTE).
• Los que combinan ambos.
• Los que se clasifican por el uso que le darás al dinero.

Si hoy pagas renta, entonces conoces la sensación de transferir cada mes una cantidad que nunca vuelve a ti. Esta guía está pensada para que entiendas qué es una hipoteca, qué revisar antes de firmar y qué caminos existen para que esa mensualidad termine pagando algo que sea tuyo.

Lo que vas a encontrar aquí

1. Qué es un crédito hipotecario
2. Conceptos clave para quien compra por primera vez
3. Tipos de crédito hipotecario en México
4. Comparativo rápido
5. Requisitos básicos (checklist)
6. Casas pensadas para primerizos en el sureste
7. Calculadora hipotecaria y LuzIA
8. Preguntas frecuentes

¿Qué es un crédito hipotecario?

Es un préstamo que una institución financiera te da para adquirir una vivienda, un terreno, construir o remodelar, con el inmueble como garantía. Así lo describe la Condusef (la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros) en sus consejos para quien está por comprar casa.

Si lo piensas paso a paso, el recorrido es más sencillo de lo que parece. Primero ahorras un enganche, que es la parte del precio que pones tú. Después la institución revisa cuánto puedes pagar y manda valuar la casa. Luego firmas ante notario la compraventa y la hipoteca, y empiezas a pagar mensualidades de capital e intereses hasta terminar. Si en algún momento dejas de pagar, la institución puede ejecutar la garantía, y por eso vale la pena elegir con calma.

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Conceptos clave que todo comprador primerizo debe conocer

¿Qué diferencia hay entre tasa fija y tasa creciente?

Con una tasa fija pagas siempre el mismo porcentaje de interés y tu mensualidad no se mueve. Con una tasa creciente arrancas pagando menos, pero la tasa sube de forma programada cada año.

Banorte, por ejemplo, publica tasas fijas de 8.80%, 9.75% y 10.80% en su Hipoteca Fuerte, según el perfil de cada cliente (folleto de Ley de Transparencia de Banorte, vigente al 4 de octubre de 2026). BBVA, en su Hipoteca Creciente, parte de una tasa inicial fija que aumenta año con año; según BBVA México, de la mitad del plazo en adelante llega a 12.00%. La mensualidad empieza más ligera y va subiendo hasta estabilizarse. También existen tasas variables y mixtas, y la Condusef recomienda tener claro cuál es la tuya antes de firmar.

Para dimensionar lo que significa una tasa, imagina un crédito a 20 años. Si la tasa pasa de 8.80% a 10.80%, la mensualidad sube alrededor de 15% y los intereses que pagas en total crecen cerca de 28%. Son dos puntos de diferencia que se sienten durante dos décadas. (Cálculo ilustrativo propio con la fórmula de pago fijo mensual, sin seguros ni comisiones.)

¿Qué es el CAT y por qué importa más que la tasa?

El Costo Anual Total (CAT) es un porcentaje anual que junta todo lo que te cuesta el crédito: intereses, comisiones, seguros y avalúo. Por eso sirve más que la tasa para comparar ofertas.

Dos bancos pueden anunciar la misma tasa y cobrarte distinto. Banorte lo deja ver en su propia publicidad: su Hipoteca Fuerte arranca en una tasa fija de 8.80%, pero su CAT promedio es de 12.4% sin IVA (calculado al 6 de abril de 2026 y vigente al 4 de octubre de 2026). Esa distancia es justo lo que el CAT te muestra.

Cuando pidas una oferta, solicita el CAT por escrito. La Condusef recuerda que informarlo es obligatorio en la publicidad de crédito, y su simulador de crédito hipotecario te permite ver tablas de amortización comparables entre instituciones.

Un detalle que suele sorprender: el CAT no incluye los gastos notariales ni los impuestos de la compraventa. Esos conviene presupuestarlos aparte.

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¿Cuánto enganche necesito y qué otros gastos hay al inicio?

El enganche es la parte del valor de la casa que pagas con tu dinero; el resto lo financia el crédito. El porcentaje cambia según el producto. Banorte financia hasta 90% del valor de avalúo en su Hipoteca Fuerte Cero, así que el enganche mínimo ahí es de 10%. Si lo combinas con Cofinavit (Infonavit), Banorte permite un cofinanciamiento de hasta 95%.

Además del enganche, hay otros gastos que aparecen al principio y que es mejor tener contemplados:

• El avalúo, que la institución exige para fijar el valor real de la casa. En promociones, algunos bancos lo bonifican.
• La comisión por apertura o contratación. BBVA, por ejemplo, la cobra una sola vez sobre el monto financiado, y hay temporadas con 0%.
• Los gastos de investigación o estudio de crédito, en las instituciones que los cobran.
• Los gastos notariales y los impuestos, que varían según el estado. Pide una cotización al notario antes de firmar.

¿A cuántos años conviene pagar mi hipoteca?

Un plazo largo baja tu mensualidad y aumenta los intereses totales; uno corto hace lo contrario. Banorte ofrece plazos de 5 a 20 años, el crédito tradicional de Infonavit va de 1 a 30 años (según información del instituto publicada en 2026) y en BBVA el crédito debe terminar antes de que cumplas 85 años.

Una buena brújula es elegir el plazo más corto cuya mensualidad puedas sostener sin ahogarte. Infonavit sugiere no destinar más de 30% de tus ingresos al pago del crédito. Y si tu banco lo permite, abonar a capital te ayuda a terminar antes o a bajar la mensualidad; Banorte indica que su Hipoteca Fuerte admite pagos anticipados sin penalización.

¿Qué seguros son obligatorios?

Para contratar una hipoteca tienes que asegurar tu vida y la casa mientras dure el crédito. La Condusef lo señala como requisito general y BBVA lo confirma en su Hipoteca Creciente.

El seguro de vida cubre o liquida el saldo si el acreditado fallece (según la póliza, puede incluir otros supuestos), de modo que tu familia no hereda la deuda. El seguro de daños protege el inmueble ante siniestros como terremotos, de acuerdo con la cobertura que contrates. Ambos entran en el CAT, y algunos productos, como la Hipoteca Fuerte Cero de Banorte, los incluyen sin costo adicional. Revisa siempre las condiciones.

¿Cuáles son los tipos de crédito hipotecario en México?

En México los créditos hipotecarios se agrupan en cuatro familias: bancarios, institucionales de gobierno (Infonavit y FOVISSSTE), de cofinanciamiento (gobierno más banco) y según el destino del préstamo, es decir, para qué vas a usar el dinero.

A) Créditos bancarios tradicionales

Los otorga directamente un banco. Suelen traer tasa fija, una aprobación que depende de tu perfil y trámite en sucursal o en línea.

Banorte, Hipoteca Fuerte Tradicional. Parte de una tasa fija desde 8.80% y un CAT promedio de 12.4% sin IVA (calculado al 6 de abril de 2026, vigente al 4 de octubre de 2026). Se paga a 5 a 20 años y permite abonos anticipados sin penalización. Banorte anuncia 0% de comisión por contratación y avalúo sin costo en viviendas dentro de un rango de valor, con descuento en las de mayor valor. Son condiciones de promoción con fecha límite, así que conviene confirmar que sigan vigentes cuando vayas a tramitar.

BBVA, Hipoteca Fija e Hipoteca Creciente. La Fija mantiene mensualidades iguales durante todo el plazo y te deja decidir si tus pagos anticipados acortan el plazo o bajan la mensualidad. La Creciente es la que describimos arriba. BBVA señala que los intereses reales de sus hipotecas son deducibles de impuestos; consulta con un contador cómo aplicarlo en tu declaración. Entre sus incentivos hay una variante sin comisiones que reembolsa el avalúo al formalizar el crédito, y sus créditos se pueden vincular a Infonavit u otros programas de apoyo.

HSBC, Adquiere tu hogar (Pago Fijo). Tasa y pagos fijos durante toda la vida del crédito. En su documento de comisiones, HSBC describe la posibilidad de asegurar las condiciones de tu crédito (monto y tasa) hasta por 24 meses mediante un convenio, algo útil si compras en preventa. Verifica que siga vigente. También puede complementar un crédito de Infonavit con uno propio.

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B) Créditos institucionales de gobierno

Infonavit, crédito tradicional. Está pensado para trabajadores del sector privado con relación laboral vigente y aportaciones al instituto. Según información de Infonavit publicada en 2026, el monto máximo depende de tu capacidad de pago y se actualiza cada año, el plazo va de 1 a 30 años y la tasa es fija durante todo el crédito, entre 3.69% y 10.45% según tu nivel salarial. Quienes contrataron después del 1 de mayo de 2024 ya no pagan cuota de administración.

Para casas de mayor valor se necesita precalificar con 1,080 puntos. Existe también el modelo T100, que pide 100 puntos, pero está enfocado en vivienda social del programa Vivienda para el Bienestar. Tu precalificación y tu monto los consultas en Mi Cuenta Infonavit.

FOVISSSTE, Mi FOVISSSTE (antes Crédito Tradicional). Es para trabajadores al servicio del Estado. De acuerdo con información de 2026, el monto máximo en pesos se publica cada año y se suma al saldo de tu Subcuenta de Vivienda, con tasa fija de entre 8% y 11% (en UMA, de 2% a 6%). Se solicita sin sorteo si estás en activo y tienes al menos 18 meses de aportaciones.

Cuando el crédito de gobierno no alcanza para la casa que quieres, entra el cofinanciamiento.

C) Esquemas de cofinanciamiento y apoyo combinado

Cofinavit (Infonavit más banco). Une un crédito de Infonavit con uno bancario sobre la misma casa, y tu ahorro en la Subcuenta de Vivienda puede entrar como parte del enganche. La porción de Infonavit tiene tasa fija de 10.45% y se descuenta de tu nómina; la del banco la pagas tú directamente. Un aviso importante: que Infonavit te apruebe no asegura que el banco también lo haga, porque cada institución hace su propio análisis.

Cuenta Infonavit más Crédito Bancario. Es para quienes ya no tienen relación laboral vigente, por ejemplo personas que trabajan por su cuenta, pero guardan ahorro en su Subcuenta de Vivienda. Ese saldo se toma como enganche del crédito bancario. Necesitas tener ahorro en la subcuenta, no haber ejercido un primer crédito Infonavit y tomar el taller gratuito "Saber más para decidir mejor".

FOVISSSTE para Todos (FOVISSSTE más banco). Es un crédito en pesos cofinanciado con un banco, sin sorteo y con pagos fijos. Hoy participan Banorte, BBVA México y Banca Mifel. El plazo va de 5 a 20 años y la suma de tu edad más el plazo no puede pasar de 80. Como referencia, Banorte publica una tasa fija de 9.50% anual en este esquema.

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D) Tipos de crédito según el destino del préstamo

Aquí lo que cambia es para qué usarás el dinero. Si compras tu primera casa, te interesa el primer punto; los demás es bueno conocerlos para más adelante.

• Adquisición de vivienda nueva o usada. El más común: financias la compra de una casa o departamento.
• Compra de terreno o terreno más construcción. Algunas instituciones financian ambas cosas. Banorte, por ejemplo, tiene Hipoteca Fuerte Construcción, con financiamiento de hasta 70% del valor de avalúo y 1% de comisión por contratación.
• Remodelación o ampliación. Banorte indica que su Hipoteca Fuerte puede usarse para adquirir, remodelar, construir o mejorar una vivienda.
• Liquidez con garantía hipotecaria. Te prestan dinero de libre destino y tu casa queda como garantía. Banorte lo ofrece como Mejora de Hipoteca más Liquidez (CAT promedio de 11.8% sin IVA al 4 de octubre de 2026) y HSBC como Pago de Hipoteca más Liquidez.
• Muda tu hipoteca (mejora de pasivos). Consiste en llevar tu hipoteca actual a otro banco que te dé mejores condiciones, para pagar menos intereses. BBVA lo llama "Muda tu hipoteca" y HSBC, "Transfiere tu hipoteca".

Comparativo rápido de las opciones principales

Datos publicados por cada institución y reportados por medios en 2026. Las tasas cambian, así que confirma siempre con la institución antes de decidir.

Requisitos básicos para solicitar tu primer crédito en México

Los requisitos exactos dependen de cada institución, pero esta lista cubre lo que casi siempre te van a pedir:

• Edad. Ser mayor de 18 años. El límite superior depende de la institución y del plazo: BBVA pide que el crédito termine antes de los 85 años y, en FOVISSSTE para Todos, edad más plazo no debe pasar de 80.
• Identificación oficial vigente.
• Comprobante de domicilio.
• Comprobantes de ingresos. Recibos de nómina o, si eres independiente, estados de cuenta. En su Hipoteca Fuerte Cero, Banorte pide un ingreso bruto mensual mínimo comprobable.
• Buen historial en Buró de Crédito y tu autorización para consultarlo. BBVA lo solicita de forma expresa; en los créditos Infonavit con modelo T100, el buró se usa solo para verificar que no tengas otra vivienda.
• Enganche ahorrado. O el saldo de tu Subcuenta de Vivienda, si usarás Cofinavit o Cuenta Infonavit más Crédito Bancario.
• Capacidad de pago. Que la mensualidad no pase de 30% de tus ingresos y que tus deudas actuales no te aprieten.
• Precalificación vigente si usarás Infonavit o FOVISSSTE (Mi Cuenta Infonavit o el portal de FOVISSSTE).

Un ejercicio para primerizos: toma lo que pagas hoy de renta y piensa que dejarás de pagarla cuando compres. Ponerla junto a tu mensualidad estimada te dice, con números tuyos, si ya es buen momento.

Casas pensadas para primerizos en el sureste: desarrollos de Grupo Promotora Residencial

Cuando ya tienes claro el crédito, llega la parte más bonita: imaginar dónde vas a vivir. Grupo Promotora Residencial construye comunidades en el sureste de México desde 1979, y estos son sus desarrollos más accesibles. La empresa indica que acepta créditos de instituciones bancarias, además de Infonavit, Cofinavit y cofinanciamientos; un asesor puede confirmarte cuál esquema aplica a tu perfil.

• Residencial Sian Ka'an, Mérida, Yucatán. Está en Ciudad Caucel, al poniente de la ciudad, y es la puerta de entrada más accesible del grupo.
• Paraíso Santa Fe, Mérida, Yucatán. Son 11 cerradas con conexión al Anillo Vial Metropolitano y a pocos metros de la Plaza Comercial Gran Santa Fe, según Promotora Residencial.
• La Ciudadela, Cancún, Quintana Roo. Un proyecto en preventa en el sur de Cancún, con 9 modelos residenciales.
• Residencial Gran Santa Fe Norte, Mérida, Yucatán. Uno de los desarrollos más consolidados de la ciudad, con infraestructura y comunidad ya establecidas.

Los precios, los modelos disponibles y las promociones vigentes se consultan directamente con el equipo de ventas de cada desarrollo.

Calcula tu mensualidad y habla con LuzIA

Si ya tienes una casa en mente, lo que sigue es ver números con tu propio perfil. Promotora Residencial te ofrece dos herramientas gratuitas.

La Calculadora Hipotecaria simula tu pago mensual según el valor de la casa, el enganche, la tasa y el plazo. LuzIA, la asesora hipotecaria virtual con inteligencia artificial, te hace un par de preguntas y te muestra una mensualidad estimada junto con las opciones de crédito bancario que podrían ajustarse a ti, sin que tengas que ir a una sucursal.

Algo que conviene saber, según la propia página de LuzIA: la estimación es informativa, no consulta tu Buró de Crédito, no implica llenar una solicitud y no te compromete con ningún banco. Está enfocada en crédito hipotecario bancario, así que si piensas usar Infonavit o FOVISSSTE, consulta tu precalificación en sus portales y platícalo con un asesor de Promotora Residencial. El monto final puede variar según el banco.

Preguntas frecuentes sobre el crédito hipotecario

¿Qué es un crédito hipotecario en palabras simples?

Es un préstamo a largo plazo para comprar, construir o mejorar una vivienda. La casa queda como garantía y lo pagas en mensualidades hasta liquidarlo.

¿Cuál es el mejor tipo de crédito hipotecario para una primera casa?

Depende de dónde trabajes. Si cotizas en el IMSS, Infonavit suele tener tasas bajas; si trabajas para el Estado, FOVISSSTE; y si necesitas más monto, el cofinanciamiento o un crédito bancario. Compara el CAT, no solo la tasa.

¿Es mejor una tasa fija o una creciente?

La fija te da certeza, porque tu mensualidad nunca cambia. La creciente empieza con pagos menores y aumenta cada año, por lo que tiene sentido si esperas que tus ingresos también crezcan.

¿Cuánto enganche necesito para una hipoteca?

Depende del producto. Banorte financia hasta 90% en su Hipoteca Fuerte Cero, lo que deja un enganche mínimo de 10%, y con Cofinavit puede llegar a 95% de financiamiento. Aparte del enganche, presupuesta avalúo, comisiones y gastos notariales.

¿Puedo usar mi Subcuenta de Vivienda como enganche?

Sí. En esquemas como Cofinavit o Cuenta Infonavit más Crédito Bancario, el ahorro de tu Subcuenta de Vivienda puede aplicarse como parte del enganche. Consulta tu saldo en Mi Cuenta Infonavit.

¿LuzIA consulta mi Buró de Crédito?

No. Según Promotora Residencial, la estimación de LuzIA es informativa y no implica consulta a tu historial crediticio ni llenar una solicitud.